LOẠI HÌNH CĂN HỘ VĂN PHÒNG
Căn hộ văn phòng (hay còn gọi là officetel) là loại hình bất động sản khá phổ biến 5-10 năm trở lại đây. Loại hình căn hộ văn phòng được hình thành và đáp ứng nhu cầu của nhiều doanh nghiệp mới khởi nghiệp, các công ty vừa và nhỏ.
Tuy nhiên còn rất nhiều tranh cãi liên quan tới loại hình này. Bài viết của mình hi vọng giúp khách hàng hiểu rõ hơn căn hộ văn phòng là gì? Các căn cứ pháp lý của loại hình này được quy định như thế nào?
CĂN HỘ VĂN PHÒNG LÀ GÌ?
Căn hộ văn phòng là mô hình căn hộ đa chức năng, có thể hiểu là văn phòng làm việc (office) và vừa có thể nghỉ ngơi – cư trú qua đêm (hotel).
Sở hữu một căn hộ văn phòng không còn là xu hướng mới tại các quốc gia phát triển như Hàn Quốc hay Nhật Bản. Nhiều chuyên gia nhận xét, so với hình thức thuê văn phòng thông thường, một căn hộ văn phòng có nhiều lợi ích về chi phí, không gian và vận hành doanh nghiệp.
Theo thống kê của Công ty Cushman & Wakefield, hiện có khoảng 40% khách hàng sử dụng loại hình căn hộ văn phòng nhằm làm văn phòng của công ty, 10-15% khách hàng mua để ở, còn lại là dùng vào mục đích khác như cho thuê lưu trú…
LỊCH SỬ HÌNH THÀNH
Căn hộ văn phòng được xây dựng đầu tiên ở Mapo, Seoul bởi Tập đoàn Phát triển Hàn Quốc Năm 1985. Sau đó nhu cầu thị trường tăng cao, nhiều các công ty xây dựng và phát triển nhà ở tham gia vào thị trường này.
ĐẶC ĐIỂM CĂN HỘ VĂN PHÒNG
Diện tích nhỏ (30-50m2), phù hợp giá tiền với các công ty khởi nghiệp, công ty vừa và nhỏ. Hiện tại ở Việt Nam, chưa có quy định diện tích tối thiểu cho văn phòng
Các căn hộ văn phòng có thể có thang máy riêng hoặc chung thang máy với khu căn hộ chung cư, có bảng tên công ty, bàn làm việc, quầy lễ tân, khu tiếp khách.
Căn hộ văn phòng có thể được đăng ký tạm trú, nghỉ ngơi qua đêm mà không giới hạn giờ giao dịch và được sử dụng hầu hết các tiện ích của toà nhà như: phòng tập gym, hồ bơi, phòng sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, công viên cây xanh…
PHÁP LÝ CĂN HỘ VĂN PHÒNG?
Theo tìm hiểu của mình, hiện tại chưa có dự án căn hộ văn phòng có sổ hồng. Vẫn đề pháp lý của những loại hình bất động sản mới như căn hộ văn phòng, căn hộ khách sạn (condotel)… là chủ đề gây tranh cãi đối với các thành phần tham gia thị trường, các cơ quan quản lý trong những năm gần đây.
Tuy nhiên, đến nay Bộ Xây dựng vẫn “nợ” các tiêu chuẩn về sản phẩm, quản lý, vận hành đối với những loại hình này.
Gần đây, hồi tháng 4/2019, trong chỉ thị về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản, Thủ tướng giao Bộ Xây dựng nghiên cứu, ban hành quy chế quản lý vận hành căn hộ văn phòng .
Luật Nhà ở năm 2014 mới chỉ phân biệt nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích hỗn hợp để ở và kinh doanh. Tuy nhiên, nhà chung cư có mục đích hỗn hợp cũng được tách biệt giữa phần để ở và phần để kinh doanh thành những khu vực riêng biệt.
Theo khoản 11 Điều 6, Luật Nhà ở năm 2014, chung cư để ở sẽ không được sử dụng vào mục đích khác. Điều này đồng nghĩa với việc Luật Nhà ở không có quy định một căn hộ vừa để ở vừa để kinh doanh văn phòng.
Trong Luật Nhà ở năm 2014 không có loại hình căn hộ văn phòng , các nghị định hướng dẫn cũng không nêu. Trong giấy phép xây dựng, cơ quan cấp phép chỉ ghi là “khu thương mại – văn phòng – dịch vụ”.
Vào giữa năm 2016, trả lời công văn của doanh nghiệp, ông Nguyễn Trọng Ninh – Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, có văn bản trả lời với nội dung: “Văn phòng kết hợp chức năng lưu trú – officetel là loại hình bất động sản mới, chưa được quy định, điều chỉnh trong quy chuẩn xây dựng và băn bản pháp luật hiện hành. Việc thiết kế, xây dựng các tòa nhà hỗn hợp cần được xem xét, rà soát theo từng dự án cụ thể, trên cơ sở đảm bảo nguyên tắc quản lý, vận hành thuận tiện và không tranh chấp, không ảnh hưởng sinh hoạt đối với các căn hộ nhà ở cũng như các loại công trình khác; phù hợp các chỉ tiêu quy hoạch được duyệt và hồ sơ thiết kế đã được thẩm định…”. Đây được xem là văn bản đầu tiên của một cơ quan nhà nước đề cập tới officetel.
Tháng 07/2019, Bộ Xây dựng vừa có văn bản gửi Thủ tướng trong đó cho biết cơ quan này gặp nhiều khó khăn khi nghiên cứu, xây dựng ban hành Thông tư về Quy chế quản lý vận hành loại hình công trình văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn (căn hộ văn phòng hay officetel).
Về cơ sở pháp lý và thẩm quyền ban hành, theo Bộ Xây dựng, hệ thống pháp luật hiện hành như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng chưa có khái niệm, quy định pháp lý về căn hộ văn phòng .
Bên cạnh đó, theo Nghị định số 81/2017 về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Bộ Xây dựng không quy định nội dung quản lý vận hành căn hộ văn phòng. Ngoài ra, cơ quan này cũng cho rằng việc quản lý lưu trú thuộc thẩm quyền, chức năng, nhiệm vụ của ngành công an, không phải của Bộ Xây dựng. Do vậy, việc Bộ này xây dựng Thông tư nói trên là chưa đủ cơ sở pháp lý.
Với những vướng mắc trên, Bộ Xây dựng cho biết đã có văn bản xin ý kiến Bộ Tư pháp và Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch. Trên cơ sở ý kiến của 2 Bộ trên, Bộ Xây dựng nhận định, việc ban hành quy chế quản lý vận hành căn hộ văn phòng theo hình thức thông tư là chưa đảm bảo cơ sở pháp lý.
Do đó, Bộ đề xuất Thủ tướng cho phép chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành, cơ quan, tổ chức liên quan nghiên cứu, xây dựng trình Chính phủ Nghị định quy định về quản lý vận hành.
Theo quy định, thông tư là văn bản giải thích, hướng dẫn thực hiện những văn bản của nhà nước ban hành, thuộc phạm vi quản lý của một ngành nhất định. Trong khi đó, nghị định là văn bản do Chính phủ ban hành và dùng để hướng dẫn luật hoặc quy định những việc phát sinh mà chưa có luật hoặc pháp lệnh nào điều chỉnh.
Từ đầu năm 2019 đến nay không có sản phẩm căn hộ văn phòng để bán do TP HCM tạm thời không cấp giấy phép xây dựng cho các dự án có căn hộ văn phòng để chờ hướng dẫn của bộ, ngành và Chính phủ từ năm 2018.
Điều này khiến dòng sản phẩm căn hộ văn phòng trên thị trường ngày càng khan hiếm dù nhu cầu của khách hàng vẫn rất lớn. Trong khi đó, những dự án có kèm căn hộ văn phòng lại không thể triển khai được vì vướng lệnh cấm, chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn.
CĂN HỘ VĂN PHÒNG SỞ HỮU 50 NĂM HAY LÂU DÀI, VĨNH VIỄN?
Luật Đất đai năm 2013 quy định, dự án căn hộ văn phòng thuộc loại hình sử dụng đất phi nông nghiệp “loại đất thương mại, dịch vụ”, được giao đất có thời hạn tối đa 50 năm (tại các khu vực đặc biệt khó khăn, vùng sâu vùng xa, tối đa 70 năm); Các chủ đầu tư dự án được quyền cho thuê căn hộ văn phòng trong thời hạn được giao đất.
Theo Điều 3 của Luật Nhà ở năm 2014 phân biệt nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích hỗn hợp để ở và kinh doanh. Trong đó, với nhà chung cư có mục đích hỗn hợp cũng được tách biệt rõ ràng trong dự án phần để ở và phần dùng để kinh doanh. Đồng thời, theo Khoản 11, Điều 6, chung cư để ở sẽ không được sử dụng vào mục đích khác.
Về mặt pháp lý đây rõ ràng là loại hình bất động sản dùng để kinh doanh nên theo luật hiện hành được cấp quyền sở hữu 50 năm như các loại hình bất động sản phục vụ kinh doanh là hoàn toàn hợp lý.
CĂN HỘ VĂN PHÒNG CÓ ĐƯỢC ĐĂNG KÝ KINH DOANH, ĐĂNG KÝ HỘ KHẨU THƯỜNG TRÚ?
Căn hộ văn phòng có được được cấp trong các dự án là loại hình thương mại dịch vụ, do đó được cấp giấy phép đăng ký kinh doanh.
Căn hộ văn phòng chỉ cho lưu trú, có thể đăng ký tạm trú nhưng không được đăng ký hộ khẩu thường trú.
Như vậy loai hình căn hộ văn phòng còn khá nhiều tranh cãi giữa doanh nghiệp, cơ quan nhà nước. Hi vọng thời gian tới, hành lang pháp lý loại hình này sẽ được hoàn thiện hơn.
CCB Office trở thành đối tác của 500+ tòa nhà trên toàn thành phố Hà Nội. Vì vậy, chúng tôi sẽ giúp khách hàng tìm kiếm mặt bằng một cách nhanh chóng, cung cấp các thông tin đầy đủ và chính xác nhất để từ đó khách hàng có một cách nhìn tổng quan để đánh giá lựa chọn ra vị trí phù hợp nhất với mình. Bởi chúng tôi hiểu được ưu nhược điểm của từng tòa nhà, nên chúng tôi sẽ giúp khách hàng có được những thông tin hữu ích trong việc quyết định mặt bằng thuê. CCB Office miễn phí toàn bộ chi phí tư vấn cho khách hàng.
Liên hệ ngay CCB Office để nhận báo giá thuê văn phòng Hà Nội và diện tích trống văn phòng tại các tòa nhà.
- Website: https://ccboffice.vn/
- Hotline : 0985.575.185
- Địa chỉ : Tầng 11, tòa nhà Việt Á, số 09 Phố Duy Tân, P. Dịch Vọng Hậu, Q. Cầu Giấy, TP. Hà Nội.