CHO THUÊ VĂN PHÒNG HẠNG A TẠI HÀ NỘI

Hiện nay, trong quá trình tìm thuê văn phòng, khách hàng sẽ được các đơn vị tư vấn giới thiệu về các khái niệm từ loại hình văn phòng như: Văn phòng hạng A, văn phòng hạng B,  văn phòng hạng C hay văn phòng hạng D … Bởi vậy, để giúp khách hàng hiểu rõ hơn về các khái niệm này, CCB Office sẽ giải đáp và phân tích về từng phân khúc văn phòng cụ thể, tiêu biểu là phân khúc cao cấp văn phòng hạng A tại thị trường Hà Nội.
Từ đó giúp khách hàng nắm bắt được thông tin chi tiết và lựa chọn thuê văn phòng phù hợp với nhu cầu và mục tiêu đề ra của từng doanh nghiệp.

ĐỊNH NGHĨA VĂN PHÒNG HẠNG A

• Tại mỗi quốc gia sẽ có những khái niệm và quy chuẩn riêng về văn phòng hạng A. Tuy nhiên, chúng ta có thể hiểu đơn giản nhất văn phòng hạng A là tập hợp những tòa nhà văn phòng có chất lượng tốt nhất trên thị trường, được xếp loại và đánh giá dựa trên các tiêu chí: vị trí địa lý, quy mô – kiến trúc và thiết kế tòa nhà, cơ sở vật chất – hạ tầng – trang thiết bị và nội thất tòa nhà, dịch vụ quản lý và vận hành chuyên nghiệp đạt tiêu chuẩn quốc tế.
• Các tòa nhà văn phòng hạng A tại Hà Nội hầu hết đều có nhiều hơn hai mặt tiền, tọa lạc tại những vị trí đắc địa của Thủ Đô, cùng với thiết kế tòa nhà ấn tượng và có tính thẩm mỹ cao. Hơn nữa, các tòa nhà đều được trang bị đầy đủ hệ thống trang thiết bị hiện đại – tiên tiến và được duy trì vận hành bởi các đơn vị quản lý tòa nhà chuyên nghiệp, có uy tín bậc nhất, chất lượng dịch vụ cao cấp.
• Quy mô xây dựng tòa nhà cũng là một trong các tiêu chí quan trọng khi đánh giá xếp hạng của các tòa nhà văn phòng hạng A, cụ thể: chiều cao tầng, tầng hầm, diện tích sàn, sảnh trung tâm, thang máy, mật độ xây dựng …
• Chủ đầu tư của tòa nhà văn phòng hạng A là các đơn vị uy tín hàng đầu, có bề dày kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng và phát triển bất động sản đến từ trong và ngoài nước.
• Đồng thời, giá thuê văn phòng hạng A trên thị trường thuộc phân khúc cao nhất khi xét trong cùng khu vực. Tại từng khu vực và vị trí khác nhau, các tòa nhà văn phòng hạng A tại Hà Nội sẽ có sự chênh lệch về mức giá thuê.
• Hội tụ tại các văn phòng cho thuê hạng A là các tập đoàn – doanh nghiệp lớn trong nước và quốc tế có tiềm lực phát triển, tài chính dồi dào, có vị thế trên cả nước và toàn cầu.

TIÊU CHUẨN VĂN PHÒNG HẠNG A

Hiện nay, tại Việt Nam tính đến thời điểm hiện tại vẫn chưa có một khung quy chuẩn chung nào để đánh giá phân loại văn phòng hạng A, hạng B, hạng C, hạng D. Do đó, tùy vào điều kiện và tình hình thực tế của thị trường, các tòa nhà văn phòng đều dựa vào các tiêu chí tham chiếu chung để đánh giá và xếp hạng tòa nhà. Cụ thể, các tiêu chí khi đánh giá xếp loại tiêu chuẩn văn phòng hạng A như sau:

Hệ thống kỹ thuật tòa nhà cho thuê văn phòng hạng A: 

• Hệ thống quản lý tòa nhà tự động BMS / BAS.
• Hệ thống điều hòa trung tâm
• Công suất của hệ thống điều hòa: Nhiệt độ trong khu vực văn phòng 22 – 23 độ C, khí tươi 60 m2/giờ/10m2 văn phòng.
• Phòng server được làm lạnh 24/24.
• Hệ thống PCCC đạt tiêu chuẩn quốc gia.
• Hệ thống thang máy: Thương hiệu nổi tiếng, sức chứa tối thiểu 16 người/thang, tỉ lệ tối thiểu 4 tầng/1 thang máy và có thang chở hàng riêng biệt.
• Nguồn điện: Hai nguồn điện độc lập, tự động chuyển nguồn hoặc trang bị hệ thống máy phát điện dự phòng (công suất tối thiểu 70 VA cho 1 m2), bộ lưu điện UPS cho các hệ thống kỹ thuật khẩn cấp.
• Hệ thống an ninh tòa nhà: CCTV, bảo vệ 24/7 tại các điểm ra vào.

Quy mô và cấu trúc tòa nhà cho thuê văn phòng hạng A:

• Chiều cao trần: tối thiểu 2.7 m.
• Mặt bằng: Không gian mở, không có vách cứng ngăn chia, sử dụng hiệu quả, lưới cột lớn 6 x 6 m.
• Diện tích sàn: > 1.000 m2.
• Diện tích tòa nhà: > 10.000 m2
• Hệ số diện tích không hữu ích: Hệ số diện tích không hữu ích của tòa nhà không vượt quá 12%, được tính = 1 – (diện tích sử dụng được / diện tích cho thuê) * 100%.
• Khả năng chịu tải của sàn: từ 400 kg/m2 trở lên.
• Mức độ hoàn thiện (mặt ngoài và khu vực công cộng): Vật liệu cao cấp.
• Sàn nâng.

Vị trí tòa nhà văn phòng hạng A cho thuê: 

• Vị trí tốt, không bị các công trình xung quanh ảnh hưởng tiêu cực đến hình ảnh tòa nhà (Ví dụ bị che khuất bởi các công trình khác…
• Giao thông thuận tiện (gần các khu vực công cộng, bến xe bus, bến taxi…)

Chỗ đỗ xe văn phòng hạng A: 

• Tầng hầm đỗ xe: Tối thiểu 02 tầng hầm, có bãi đỗ xe phụ / đỗ xe khách.
• Tỉ lệ đỗ xe: tối thiểu 02 chỗ đỗ ô tô / 100 m2 diện tích thuê (>1%).

Chủ sở hữu văn phòng hạng A: 

• Một chủ sở hữu duy nhất toàn bộ tòa nhà (các sàn, các tầng không được sở hữu bởi nhiều chủ).
• Pháp lý sở hữu tòa nhà minh bạch.

Quản lý và dịch vụ tòa nhà:

• Bộ phận quản lý: Được quản lý bởi công ty chuyên nghiệp, đang quản lý từ 5 tòa nhà trở lên (diện tích mỗi tòa từ 5000 m2), hoặc có kinh nghiệm, chất lượng quản lý quốc tế.
• Nhà cung cấp dịch vụ viễn thông: Tối thiểu 02 nhà cung cấp dịch vụ viễn thông trong tòa nhà.
• Khu tiền sảnh: Khu vực đón tiếp rộng rãi phù hợp với quy mô tòa nhà,dễ dàng cho khách tiếp cận tòa nhà
• Tiện ích: Quán café quản lý tốt đủ đáp ứng quy mô nhân viên trong tòa nhà, và có thêm ít nhất 2 tiện ích (như ATM, giặt là, cửa hàng v.v.). Các tiện ích xung quanh cần được quan tâm xem xét.

Năm hoàn thành và đưa vào khai thác:

• Không quá 15 năm.

TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG CHO THUÊ VĂN PHÒNG HẠNG A TẠI HÀ NỘI

Thị trường cho thuê văn phòng hạng A Hà Nội: 

• Thị trường cho thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội được đánh giá là hấp dẫn hơn so với các thành phố lớn khác tại Đông Nam Á, thậm chí rộng ra là khu vực châu Á – Thái Bình Dương, khi giá cho thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội rẻ hơn và nguồn cung không ngừng được bổ sung.
• Tính đến hết Quý 3/2021, tổng nguồn cung văn phòng tại Hà Nội đạt trên 2,1 triệu m2 từ 187 dự án, tăng 6 % theo quý và 11 % theo năm. Trong đó, văn phòng hạng A chiếm 31% đạt gần 650,000 m2 diện tích cho thuê. Trong phân khúc văn phòng hạng A có tăng trưởng nguồn cung lớn theo năm với 24%, theo sau là văn phòng hạng B với 9%. Ba dự án văn phòng hạng A mới gia nhập thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội từ thời điểm cuối năm 2020 đến Quý 1/2021 đó là Capital Palace với nguồn cung 93.000 m2 sàn, ThaiHoldings Tower cung cấp 23.000 m2 sàn tại khu trung tâm và Leadvisors Tower với 18.000 m2 sàn tại khu vực phía Tây thủ đô.
• Công suất thuê trung bình toàn thị trường đạt 85 %, văn phòng hạng A tại thị trường Hà Nội đang có tỷ lệ lấp đầy khá cao.
• Bên cạnh nguồn cung, số lượng khách thuê cũng liên tục mở rộng, là một trong những nguyên nhân giúp giữ giá thị trường văn phòng hạng A tại Hà Nội. Cụ thể, trong năm 2021, ngành Công nghệ thông tin và truyền thông (ICT) phát triển không ngừng, ghi nhận các giao dịch văn phòng lớn trong phân khúc hạng A bao gồm Shopee, Line tại Capital Palace và HCL tại Leadvisors Tower. Nhìn chung khách thuê nhỏ có xu hướng không dịch chuyển trong khi khách thuê lớn với chiến lược kinh doanh dài hạn có thể sẽ lên kế hoạch mở rộng văn phòng. Thị trường cũng được kỳ vọng tăng trưởng với các khách thuê đến từ các ngành sản xuất, tài chính, ngân hàng và bảo hiểm.
• Như vậy, với tiềm lực nguồn cầu lớn trong khi nguồn cung vẫn còn nhiều hạn chế, văn phòng cho thuê Hà Nội dễ là điểm sáng trên thị trường bất động sản

Các khu vực tập trung tòa nhà văn phòng hạng A

• Trong các yếu tố đánh giá văn phòng hạng A, vị trí địa lý là một yếu tố không thể bỏ qua. Vị trí đắc địa sẽ giúp nâng tầm vị thế tòa nhà, nâng mức giá thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội một cách đáng kể. Chính vì vậy, các tòa nhà văn phòng hạng A thường được đặt tại khu vực trung tâm của thành phố.
• Theo thống kê thị trường bất động sản cho thuê tại Hà Nội, hơn 60% các tòa nhà hạng A được đặt tại khu vực quận Hoàn Kiếm và Ba Đình. Với lợi thế trung tâm, giá cho thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội khu vực quận Ba Đình và Hoàn Kiếm cũng thường cao hơn so với các khu vực khác.